По данным ЦБ РФ средняя ставка по депозитам физических лиц в 30 крупнейших банках за период с января 2018 года по январь 2019 составила 6.2% в рублях и менее 2.3% в валюте. Для тех, кто желает сохранить средства, с учетом низкой инфляции, это неплохая доходность с минимальным риском невозврата депозита в государственных банках.
Для тех, кто стремится получить как минимум двухзначную доходность, более привлекательным вариантом вложения денег является недвижимость. Основным преимуществом инвестиций в недвижимость является возможность получить как арендную доходность аналогичную доходу от депозита, так и заработать на росте ее стоимости, что недоступно для банковских вкладов.
Очень популярным вариантом для российских инвесторов до недавнего времени была покупка жилой недвижимости на стадии котлована. Даже у надежных застройщиков рост стоимости квартиры в течение 2-2.5х лет строительства составлял от 25% до 50%, при этом покупка в ипотеку значительно увеличивала доходность на собственный капитал за период строительства.
Приведем пример. При первоначальном взносе в 20% от стоимости квартиры в 10 млн руб на этапе котлована и обслуживании кредита в 8 млн руб под 10% ставку в течение двух лет (8 млн руб x 10% ставка кредита x 2 года до продажи = 1.6 млн руб) инвестиции составляли 2 млн руб + 1.6 млн руб = 3.6 млн руб. После получения ключей квартиру можно было продать, как минимум, за 13 млн. руб. Таким образом, прибыль после успешного завершения и продажи квартиры могла составить 13 млн продажа – 8 млн кредит – 3.6 млн инвестиции = 1.4 млн, что примерно составляет 40% за два года или 20% годовых на собственный капитал.
Основным риском данных инвестиций являлся риск недостроя / банкротства застройщика, и как следствие, потеря всех вложений и принятие на себя обязательств по возврату банковского кредита. Во многих случаях данные риски реализовывались, что привело к массовому появлению обманутых дольщиков.
С июля 2019 года для решения данной проблемы государство вводит новый механизм финансирования жилищного строительства, позволяющий избежать долгостроев и обмана дольщиков. Строить новое жилье можно будет только на собственные средства или банковские кредиты. Прямое привлечение средств покупателей жилья исключается.
При желании приобрести жилье в строящемся доме клиент заключает договор с застройщиком, но рассчитываться будет через утвержденный государством банк, выдающий кредит на строительство. Деньги вносятся на специальный счет – эскроу, доступ к которому у застройщика открывается только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, и хотя бы один из клиентов оформит право собственности на квартиру.
Застройщики вместо бесплатных средств покупателей будут вынуждены брать проектное финансирование у банков. Ставка по таким кредитам имеет плавающий характер и зависит от рисков банка на различных этапах строительства и объемов проданных в проекте квартир. На начальном этапе до достижения 50% продаж ставка будет составлять 10-12%, с дальнейшим уменьшением до 4-6%.
Таким образом риски покупателей полностью перейдут к банку и застройщику, а себестоимость квартир увеличится на сумму обслуживания проектного финансирования (средняя ставка 7-9% годовых в течение двух лет – это 14-18% от первоначальной себестоимости). Итоговый рост цен для покупателей составит порядка 15% от 70% (средняя себестоимость в составе цены квартиры), что эквивалентно 10%, а также на сумму риск-премии застройщика за взятие на себя дополнительных рисков. Доходность покупателей жилья на этапе котлована снизиться примерно до уровня безрисковых рублевых государственных облигаций 7-9% годовых. При этом для инвесторов станет невыгодно брать ипотеку, так как возникнет эффект отрицательного левериджа, когда ставка по кредиту выше, чем доходность самого приобретаемого актива.
Альтернативным вариантом для российских квартирных инвесторов может стать приобретение зарубежной недвижимости. Для консервативных инвесторов могут подойти варианты покупки готовых квартир, сдаваемых в долгосрочную или краткосрочную аренду через местные управляющие компании. Чистая арендная доходность таких инвестиций в Европе может составить от 3% до 10% в зависимости от страны, конкретной локации и объекта недвижимости. При покупке полностью готового объекта рост цены квартиры при перепродаже определяется только рыночными факторами и не исключен риск снижения цен. Инвестору необходимо очень взвешенно подходить к выбору локации и учесть множество финансово-экономических факторов местного рынка.
Для более рискованных инвесторов может подойти стратегия инвестиций в квартиры без ремонта с последующей реновацией и сдачей в аренду/продажей. В таком случае можно рассчитывать, как на хорошую арендную доходность, так и на прибыль от перепродажи за счет создания добавочной стоимости на этапе реновации.
На данный момент среди стран с наибольшим потенциалом арендной доходности и доходности за счет роста рыночных цен, можно выделить Грецию. Ключевые тезисы для инвестиций в Грецию следующие:
При выборе конкретной локации инвестору следует учитывать цели покупки. Если недвижимость будет использоваться как место отдыха/зимовки всей семьи, без необходимости получения высокой доходности от аренды, то можно рекомендовать квартиры/дома/виллы на многочисленных греческих островах с замечательным климатом и чистейшим морем.
Для инвесторов, желающих получить максимально возможную прибыль, наиболее оптимальной локацией для покупки недвижимости является г. Афины. По данным греческого министерства культуры и туризма спрос со стороны туристов на размещение в центральных районах города вырос за пять лет в два раза. Из-за высокой плотности застройки города и затяжного выхода из кризиса строительство новых отелей для размещения прибывающих туристов практически не велось. При наличии высокого спроса стали расти заполняемость объектов и цены на размещение в гостиницах. Параллельно стали появляться альтернативные варианты размещения туристов в виде небольших апарт-отелей в реконструируемых жилых зданиях и квартиры под сдачу в аренду через онлайн платформы Airbnb и Booking. Для многих квартиры стали весьма привлекательной альтернативой гостиницам из-за низкой цены (35-50 евро в сутки в квартирах и 60-120 в гостиницах) и большего удобства (в 1.5-2 раза больше площадь, есть кухня итд).
По данным компании AirDNA (база данных Airbnb) для достижения максимальной доходности на вложенный капитал рекомендуется покупка квартир без ремонта в радиусе не более 2 км от Акрополя с северной стороны. Высокий этаж, наличие балкона или террасы с хорошим видом создают дополнительную ценность для туристов. Важным фактором при выборе туриста является качество ремонта, дизайн и наполнение квартиры. При создании качественного продукта ставки аренды и заполняемость будут значительно выше среднерыночных, а изменение заполняемости в зависимости от сезонности будет минимальным, что подтверждается данными AirDNA.
При выборе компании для покупки недвижимости с целью инвестиций необходимо учесть ряд факторов:
В отличии от стандартной брокерской модели Alphatek Advisors оказывает полный спектр asset management услуг в сфере недвижимости для достижения максимально возможной доходности с учетом заданного уровня риска инвестора:
Компанией реализовано более 20 проектов (чистая арендная доходность инвесторов более 10%, переоценка при продаже более 30% от инвестированного капитала). В локальной команде в Афинах есть профессиональные дизайнеры, ремонтные бригады, управляющие по аренде, бухгалтеры и юристы. В случае крупных проектов компания соинвестирует собственный GP капитал с созданием GP/LP юридической структуры, что гарантирует соответствие интересов управляющей команды и инвесторов.
